Bucureștiul cu eticheta roșie: Riscurile ascunse ale apartamentelor achiziționate la prețuri exorbitante
Bucureștiul „e mult mai puțin pregătit” pentru un cutremur decât în anul 1977, când un seism de 7.4 pe scara Richter a distrus peste 150.000 de apartamente și a omorât 1.500 de oameni. La nivel oficial, se știe că există aproximativ 800 de clădiri vulnerabile în fața unui cutremur, însă experții estimează că numărul acestora ar putea fi de zeci de mii. În acest context, apartamente situate în clădiri vulnerabile sunt vândute la prețuri exorbitante, cum ar fi peste 2.000 de euro pe metrul pătrat, fără ca cumpărătorii să fie conștienți de riscurile asumate.
Printre exemplele recente, un apartament de 102 metri pătrați, situat în blocul de pe strada Armenească, construit în 1935, este scos la închiriere cu o chirie de 1.300 de euro pe lună, fără a menționa că blocul a fost încadrat la clasa Urgență 2. În alt anunț, un apartament de 44 de metri pătrați, situat într-un bloc din zona Cișmigiu, este vândut cu 105.000 de euro, adică 2.300 de euro pe metrul pătrat; blocul a fost construit în 1965 și este de asemenea încadrat la Urgență 2. De asemenea, un apartament de 2 camere în zona Iancului, construit în 1960, este scos la vânzare cu 120.000 de euro, adică 2.200 de euro/metrul pătrat, și este încadrat la Urgență 3.
Ce se știe despre categoria „Urgență”
În discuțiile cu agenți imobiliari, s-a aflat că un bloc încadrat la „Urgență” este perceput diferit în funcție de scopul vânzării. Un agent a afirmat că „este important pentru vânzare, nu pentru chirie”, și a explicat că există trei categorii de risc seismic. Totuși, informațiile despre clasa de „Urgență” sunt adesea distorsionate. În realitate, U2 înseamnă că imobilul are vulnerabilități la cutremur și băncile nu acordă credite pentru clădiri din această categorie.
Riscurile clădirilor încadrate la „Urgență”
Clădirile încadrate la categoria Urgență nu sunt echivalente cu o clasă de risc seismic. Astfel, U1 nu înseamnă automat Risc Seismic 1, iar U2 nu înseamnă Risc Seismic 2. Pentru a stabili clasa de risc seismic, este necesară o nouă expertiză. Aproape 30 de ani au trecut de când s-a renunțat la clasa „Urgență”, dar în București există încă peste 1.500 de clădiri încadrate la „U”.
Matei Sumbasacu, inginer constructor, a subliniat că clădirile cu „U” sunt, de fapt, clădiri cu risc seismic ridicat. De exemplu, în cazul clădirilor încadrate la Urgență, procentul de rezistență la cutremur variază între 0-15% pentru U1, 15-25% pentru U2 și 25-35% pentru U3. Prin urmare, o clădire încadrată la U1 în anii ’90 ar putea fi reîncadrată acum la Risc Seismic 1, având în vedere normele actuale mult mai stricte.
Problemele de finanțare
Băncile se feresc de clădirile marcate la „Urgență”, iar doar trei dintre ele oferă credite pentru proprietăți încadrate la Urgență 2. Condițiile sunt stricte: un avans de până la 50% din preț, o ofertă de asigurare care acoperă riscul de cutremur și o expertiză care să încadreze imobilul într-o clasă de Risc Seismic. Băncile nu oferă credite pentru imobilele încadrate la Risc Seismic I și Risc Seismic II, iar multe clădiri aflate în urgență sunt reîncadrate în aceste categorii.
Context istoric
Problema clădirilor vulnerabile a fost ignorată timp de decenii. După cutremurul din 1977, au fost raportate aproximativ 2.000 de clădiri care necesitau intervenții urgente, dar aceste probleme au fost „băgate sub preș”. În anii ’90, a început prima expertizare a clădirilor, dar atunci nu existau clase de risc seismic, ci doar niveluri de „urgență”. De-a lungul anilor, s-au stabilit criterii mai stricte pentru evaluarea clădirilor, dar foarte puține dintre cele încadrate la „U” au fost reexpertizate.
În concluzie, cumpărarea sau închirierea unui apartament în clădiri încadrate la „Urgență” vine cu riscuri serioase, iar lipsa de transparență și informațiile incomplete ale agențiilor imobiliare pot duce la situații periculoase pentru locatari.
